INSIGHT : 'เอกนิติ' ชี้ อสังหาฯ ส่งสัญญาณฟื้นยอดโอนโต 17%

.

สัญญาณความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐส่งผลเชิงบวก

.

ล่าสุด นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ได้เปิดเผยในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ถึงทิศทางการเติบโตของยอดการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ขยายตัวประมาณ 17% ขณะที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ขยายตัวประมาณ 12%

.

ตลอดจนการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย มีส่วนช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็ได้เตรียมยื่นข้อเสนอเพิ่มเติมเพื่อร่วมฟื้นฟูกำลังซื้อของประชาชนในระยะยาว

.

มาตรการลดค่าธรรมเนียมส่งผลทันตา หนุนยอดโอนครึ่งปีแรกพุ่ง 17%

.

ผลจากการตัดสินใจ ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนที่กระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 17%

.

โดยปรับลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากปกติ 2% เหลือเพียง 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจากปกติ 1% เหลือเพียง 0.01% ต่อเนื่องไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

.

ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุดคอนโดมิเนียม เฉพาะกรณีราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา

.

ควบคู่กับการผ่อนปรนและต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV หรือ Loan to Value ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จากความร่วมมือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

.

ซึ่งเกณฑ์ LTV คือการกำหนดเพดานอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรืออธิบายง่ายๆ คือ "เพดานการให้กู้บ้าน" ที่กำหนดว่าธนาคารจะยอมปล่อยกู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน เช่น หากบ้านราคา 3 ล้านบาท และเกณฑ์ LTV อยู่ที่ 90% แปลว่าธนาคารจะปล่อยกู้ได้สูงสุด 2.7 ล้านบาท ส่วนที่เหลืออีก 3 แสนบาทผู้ซื้อต้องจ่ายเองเป็นเงินดาวน์

.

ดังนั้น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จึงช่วยลดภาระการวางเงินดาวน์ก้อนใหญ่ ทำให้ประชาชนวางเงินดาวน์น้อยลงและตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ยอดสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบพลิกจากสภาวะติดลบกลับมาเติบโตได้สูงถึง 12%

.

อย่างไรก็ดี เนื่องจากตัวเลขดังกล่าวเป็นข้อมูลของช่วงครึ่งปีแรก จึงยังต้องติดตามสถานการณ์สินเชื่ออย่างใกล้ชิด พิจารณาฐานเปรียบเทียบ และรายละเอียดประเภทสินเชื่อเพิ่มเติมก่อนจะสรุปว่า เป็นการฟื้นตัวอย่างทั่วถึง เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นระบบนิเวศสำคัญที่เชื่อมโยงกับหลากหลายอุตสาหกรรม ทั้งการก่อสร้าง วัสดุอุปกรณ์ การจ้างงาน และภาคการเงิน

.

ภาพสะท้อนฟื้นตัวแบบ K-Shaped และปัญหารีเจกต์เรต 44%

.

แม้ภาพรวมตัวเลขการโอนจะเติบโตขึ้น แต่หากเจาะลึกในรายละเอียดจะพบภาวะการฟื้นตัวแบบไม่เท่าเทียม หรือ K-Shaped Recovery โดยตลาดระดับปานกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูงยังคงขยายตัวได้ดี

.

แต่ตลาดระดับปานกลางถึงล่างกลับเผชิญวิกฤตอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Reject Rate ซึ่งก็คือเปอร์เซ็นต์ที่ธนาคารปฏิเสธไม่อนุมัติเงินกู้ให้แก่ผู้ขอซื้อบ้าน

.

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยข้อมูลสถิติจาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) ว่า ปัญหา Reject Rate พุ่งสูงขึ้นจาก 40.1% ในปี 2568 มาอยู่ที่ 44% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569

.

หรืออธิบายให้เห็นภาพคือ ในบรรดาคนที่เดินเข้าไปยื่นกู้ซื้อบ้าน 100 คน จะมีคนกู้ไม่ผ่านถูกปฏิเสธกลับมาถึง 44 คน เนื่องจากปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนสูง รายได้สม่ำเสมอไม่สอดคล้องกับเกณฑ์ปล่อยกู้ และธนาคารเข้มงวดเพื่อป้องกันหนี้เสีย

.

เพื่อปลดล็อกปัญหานี้ กระทรวงการคลังและ ธปท. จึงร่วมกันผลักดันโครงการ SME Credit Boost หรือกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่ร่วมมือกันระหว่าง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.), กระทรวงการคลัง, สมาคมธนาคารไทย, และ สมาคมธนาคารนานาชาติ เพื่อช่วยแชร์ความเสี่ยงด้านเครดิต (Credit Cost) ให้แก่ธนาคารพาณิชย์ เพื่อทำให้สถาบันการเงินอนุมัติ สินเชื่อใหม่ ให้แก่ผู้ประกอบการ SMEs ที่มีศักยภาพ

.

ขณะที่ฝั่งธนาคารรัฐ เช่น ธอส. หรือ ออมสิน ก็ได้นำกลไกของบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ซึ่งทำหน้าที่เป็น "คนค้ำประกันเงินกู้" เข้ามาช่วยค้ำประกันสินเชื่อเพิ่มเติม โดยคิดค่าธรรมเนียมต่ำเพียง 1% ต่อปี

.

ซึ่งก็เปรียบเหมือนการมีผู้ใหญ่ใจดีมาช่วยการันตีความเสี่ยงแทนผู้กู้ ทำให้สถาบันการเงินเกิดความมั่นใจและกล้าอนุมัติปล่อยสินเชื่อให้แก่ประชาชนและผู้ประกอบการรายย่อย (SMEs) มากยิ่งขึ้น

.

อัดฉีดสินเชื่อ ‘บ้านคนละหลัง PLUS’ และโครงการโซลาร์ภาคประชาชน

.

เพื่อสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัย คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการสินเชื่อ "บ้านคนละหลัง PLUS" วงเงินรวม 50,000 ล้านบาท ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำหรับการซื้อหรือปลูกสร้างบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยผ่อนปรนเริ่มต้น 2.60% ต่อปี ในช่วง 2 ปีแรก ทำให้ค่างวดผ่อนต่อเดือนลดลงมาอยู่ในระดับที่คนทำงานทั่วไปจับต้องได้

.

ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังได้เดินหน้านโยบาย Green Finance ซึ่งหมายถึงการจัดสรรสินเชื่อและเงื่อนไขทางการเงินพิเศษเพื่อสนับสนุนโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ผ่านโครงการโซลาร์ภาคประชาชน ตั้งเป้าหมาย 1 ล้านครัวเรือน

.

รัฐบาลช่วยอุดหนุนค่าติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์บนหลังคาบ้าน 50,000 บาท และประสาน 3 ธนาคารรัฐ (ธอส., ธ.ก.ส., ออมสิน) สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพียง 2.5% ตลอด 7 ปี

.

สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนที่เกิน เพื่อเปลี่ยนบ้านของประชาชนจากผู้ซื้อไฟให้กลายเป็นผู้ผลิตไฟฟ้าใช้เอง ช่วยลดค่าไฟในบ้าน และยังสามารถขายไฟฟ้าส่วนเกินคืนเข้าระบบเพื่อสร้างรายได้เสริมได้อีกด้วย

.

ทั้งนี้ ยืนยันว่าทุกมาตรการดำเนินอยู่ภายใต้กรอบวินัยการเงินการคลังอย่างเคร่งครัด สะท้อนจากต้นทุนกู้เงินพันธบัตรรัฐบาลไทยระยะ 10 ปี ที่ยังคงต่ำเพียง 2.5%

.

3 สมาคมอสังหาฯ ยื่นข้อเสนอเพิ่ม ชงขยายเพดานลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน

.

ทางด้านผู้ประกอบการภาคเอกชน นำโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ (สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) ได้เตรียมยื่นข้อเสนอต่อภาครัฐเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเสนอให้เพิ่มวงเงินลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านจากเดิมไม่เกิน 100,000 บาท เป็น 200,000 บาท สำหรับการซื้อบ้านใหม่ที่มีการโอนตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2569 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570 เพื่อเพิ่มเงินเหลือในกระเป๋าและสร้างแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อ

.

นอกจากนี้ เอกชนยังเสนอให้ขยายวงเงินโครงการบ้านคนละหลัง PLUS เพิ่มจาก 50,000 ล้านบาท เป็น 100,000 ล้านบาท พร้อมเสนอให้ปรับปรุงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประเภทการใช้ประโยชน์จริง รวมถึงเสนอแนวคิดการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Betterment Tax) ซึ่งหมายถึงภาษีที่เรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอานิสงส์จนมูลค่าที่ดินพุ่งสูงขึ้นจากการที่รัฐบาลตัดถนนหรือสร้างโครงสร้างพื้นฐาน โดยเสนอให้จัดเก็บเฉพาะเมื่อมีการขายที่ดินแล้วเกิดผลกำไร เพื่อนำรายได้ภาษีส่วนนี้กลับมาใช้พัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงการป้องกันน้ำท่วมของประเทศต่อไป

.

สำหรับผู้ที่สนใจมองหาที่อยู่อาศัย สามารถเยี่ยมชมงาน ‘มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50’ ซึ่งจัดขึ้นภายใต้แนวคิด “The Future of Sustainable Living” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ Hall 8 ชั้น LG ระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม – 1 พฤศจิกายน 2569 โดยรวบรวมกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ พร้อมโปรโมชั่นฟรีค่าโอน เฟอร์นิเจอร์ และสินเชื่อเงื่อนไขพิเศษภายในงาน

.

ติดตามข้อมูลข่าวสารต่างๆ ของข่าวจริงประเทศไทย ได้ที่

Facebook : ข่าวจริงประเทศไทย

X : @realnewsth

Youtube : เรื่องรัฐ Update

#ข่าวจริงประเทศไทย #realnewsthailand #กระทรวงการคลัง #อสังหาริมทรัพย์ #บ้านคนละหลังPLUS #โซลาร์ภาคประชาชน #RejectRate #ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน #LTV #มหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่50